METREKARE BİRİM FİYATI EN YÜKSEK İLLER: İSTANBUL, MUĞLA, İZMİR
TAPUSOR datalarıyla hazırlanan ortalama sıfır konut m² değerleri incelendiğinde İstanbul’da rakam metrekare başına 5.100 TL olarak tespit edildi. Bu değer, listede yer alan ve 5.000 TL/m² sınırının üzerine çıkan tek il olarak dikkat çekmektedir. Araştırma ekibinin başında bulunan TUVİMER Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu İstanbul’da sıfır konut metrekare fiyatının 2250 TL/m²’den başlayarak 40.000 TL/m² kadar artış gösterdiğine değinerek; “Bu nedenle ortalama metrekare fiyatlarının yüksekliği şaşırılmaması gerekilen bir konudur. Öyle ki, İstanbul’da ortalama metrekare fiyatları marjinal durumlarda 40.000 TL/m²’nin çok daha üzerinde değerlere rastlamak mümkün.” dedi.
“Araştırmamız esnasında sıfır konut değerleri incelendiğinde Muğla ili şaşırtıcı olabilecek bir şekilde 4000 TL/m² değerinin üzerine doğru hareket ederek listede ikinci sırada yer almaktadır. Bu durumu turistik kapasitesi ve ikincil konut odaklı yeni yatırım trendleri ile açıklamak mümkün görünüyor. Özellikle kıyı şeridinde lüks konut üretimi ve değerlerde yaşanan artış dikkat çekici boyutlara ulaşmıştır. Oluşan hacim ilin genel ortalamasında da baskın bir rol oynamaktadır. Listenin üçüncü sırasında ise 3150 TL/m² değeriyle İzmir bulunuyor.”
METREKARE BİRİM FİYATI EN DÜŞÜK İLLER DOĞU ve GÜNEYDOĞU’DA
Türkiye’deki en yüksek sıfır metrekare birim fiyatlarına baktığımız listenin sonunda Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde bulunan illerimiz göze çarpıyor. Söz konusu illerde ortalama sıfır konut m² değerleri 1250 TL altında olup bu iller; Bitlis, Siirt, Bingöl, Kars, Muş, Ağrı ve Şırnak şeklinde sıralanmaktadır. Belirtilen illerde dahi özelleşmiş alanlarda lokal ve marka özellikli projelerde 3.000 TL/m² ortalama değerinin üzerinde satışa sunulan konutlara rastlanmaktadır.
Genel itibariyle müteahit ve geliştiriciler yüksek arsa edinim maliyetlerinin kendilerini oldukça güç duruma soktuğunu sıkça dile getirmektedi. Özellikle İstanbul, çeperde gerçekleşen inşaatların bile %50 kat karşılığı oranının altına inmediği ve bu durumun konut arz değerlerini ciddi oranda etkilediği sıkça duyulur hale gelmiştir. İstanbul’da merkezi iş alanları ve orta üst konut yerleşimleri ile önemli akslarda kat karşılığı oranların %75 seviyelerini görüldüğü sektör deneyimi olanlarca bilinmektedir. Bu duruma yönelik Hürriyet Gazetesi Ekonomi Editörü Gülistan Alagöz’ün talebi doğrultusunda diğer illerde kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranlarının hangi düzeyde seyrettiğini tespit etmek için hem yerelde tarafımızdan tespit edilmiş güvenilir danışmanlardan, hem de data havuzumuzun çıktılarından bir araştırma raporlaması hazırlanmıştır. 7 bölgede öne çıkan illerimize yönelik olarak hazırlanan çalışmada ortalama kat karşılığı değerlerine erişilmiştir. Genel inceleme sonucu olarak büyük şehirler dışında tüm illerde merkez ve kır farkı oldukça büyük farklılık göstermekte olduğunu dile getiren Ömer Türkoğlu, söz konusu farkların konut/arsa m² fiyatları ve yapılaşma yoğunluğu ile doğru orantılı olduğunun altını çiziyor.
Türkoğlu, “Örneğin Çanakkale’de merkezi bir lokasyonda lüks konutların bulunduğu bir bölgede kat karşılığı oranları %60’ı görebilirken, biraz daha kırsala veya kent çeperine gidildiğinde %30-35 gibi değerlere rastlanabilmektedir.”
Çalışmanın yürütüldüğü illere genel olarak bakacak olursak her bir bölge için;
MARMARA BÖLGESİ
Marmara Bölgesi özelinde bakıldığında Bursa kırsal karakterli yerleşimlerinin yanında metropoliten yapısı ve yüksek yoğunluklu yapılaşma alanları ile dikkat çekmektedir. Bu karışık yapısı nedeniyle hem %60 gibi yüksek oranlar hem de genel Anadolu kenti karakteristik ortalaması olan %35 gibi değerlerle karşılaşılabilmektedir. Tekirdağ, önemli sanayi ilçeleri ve yüksek katlı yapılaşmaları ile %55 değerini merkezi alanlarda görmeye başlamış olarak tespit edilmiştir. Bu ilde en düşük değerler düşük yoğunluklu yerleşim alanları ve çeperde %25 e kadar inebilmektedir. Bu değer aslında araştırma karşılaşılan en düşük değere yakındır. Balıkesir ve Çanakkale merkezi alanda tüm şehirlerde rastladığımız %50 değerini görmektedir. Çanakkale’de özellikle milyonluk konutlara rastlanıyor olması, bazı alanlarda arsa m² değerinin 10.000 TL/m² civarına yaklaşmış olması ve buna benzer özel alanlarda oranın %60 seviyesinde görülebilmesine imkan sağlamaktadır. İki il içinde ortalama kat karşılığı değerleri kentsel yerleşimlerde %35-40 değerinin altına pek düşmemektır.
İÇ ANADOLU BÖLGESİ
İç Anadolu Bölgesi’nde yer alan illerimizi incelendiğinde öncelikle Ankara büyük şehir olma özelliğini ortaya koymaktadır. Merkezi alanlarda %55 ortalaması seyretmektedir. Bu oranlar %65 seviyelerine dahi tırmanabilirken düşük değerler %40 altına pek sarkmamaktadır.
Eskişehir ilinde durum kent merkezi %50 çeperlerde ise %35 seviyelerinde değişkenlik göstermektedir. Kayseri ilinde yaşanan sektör benzeşmesi Eskişehir ilinden çok farklı olmayıp iki kentin de orta ölçekli Büyükşehir özelliklerini taşımaktadır.
Sivas ilimizde %50 ve üstü ortalama kat karşılığı değerine çok sık rastlanamamakta ve bu değer %35 oranına kadar merkezde dahi düşüşler gösterebilmektedir.
Konya önemli ve gelişmekte olan illerimiz arasında yüksek imarlı ve yüksek ortalama konut değerli alalarında %55 kat karşılığı oranına rastlanabilmektedir. Genel değer merkezde %45-50 merkezden uzaklaştıkça ise %30 seviyelerine doğru hareket etmektedir.
AKDENİZ BÖLGESİ
Akdeniz bölgesinde Antalya çok fazla çeşitliliği bünyesinde barındırmaktadır. Kimi bölgelerde turistik kullanımların yoğunluk kazanmış olması nedeni ile %50 üstünde kat karşılığı oranına çok sık rastlanabilir olmuştur. Genel hareket %50 seviyesinde olmakla birlikte bazı ilçelerde ortalama %35 civarında olarak tespit edilmiştir.
Mersin önemli bir yerleşim merkezi olmasına rağmen ortalama sıfır konut değerlerinde 2000TL/m² altında kalmaktadır. Bu değerler kat karşılığı oranlarının %50 ve üstüne çıkmasını engellemektedir. Mersin ilçelerinde %35 kat karşılığı oranı en sık rastlanan orandır.
Kahramanmaraş ilimizde genel değer %40 seviyesinde olup merkezden il çeperlerinde bu oran %50-35 aralığında değişkenlik sergilemektedir.
GÜNEYDOĞU ANADOLU BÖLGESİ
Güneydoğu Anadolu Bölgesi’nin önemli ve oldukça hızlı gelişme kaydeden şehirleri arasında öncelikle Gaziantep dikkat çekmektedir. Bir megapol olma yolunda ilerleyen Gaziantep, hem tarımsal hemde sanayi üretimi açısından önemli iş imkanları sunarken, çevresinden aldığı göçle de ön plana çıkmaktadır. Gelir düzeyi açısından çevre illerden farklılaşan Gaziantep ilimizde merkezi alanlarda %55 hatta özel projelerde biraz daha üstünde değerlere rastlanabilmektedir. Antep’te de yapı yoğunluğu düştükçe oran %35 ler seviyesine çekilmekte ve genel Anadolu kenti karakterini yakalamaktadır.
Mardin ve Şanlıurfa genel ortalamaları çok fazla değiştiremeyen iki ilimiz olarak sıralanmaktadır. Bu iki kentimizde de %50 en yüksek değer, %30-35 bandı ise en düşük değer olarak görülmektedir.
DOĞU ANADOLU BÖLGESİ
Doğu Anadolu Bölgesi sınırları içerinde ön plana çıkan şehirlerimizden üçü Erzincan Malatya ve Van olarak tespit edilmiştir. Söz konusu illerimiz içerisinde Van ili özellikle yeni üretilen konut fiyatları açısından diğer iki şehrimizden farklı olduğunu göstermiştir. Van ilinde sıfır konut ortalama fiyatları bazı projelerde 4000TL/ m² üstünde tespit edilmektedir. Bu durum dahi kat karşılığı oranların ortalamasını %50 ve üstüne çıkmasına imkan sağlamamaktadır. Malatya ve Van illeri genel olarak yakın özellikler göstermekte iken Erzincan ili bu listede düşük değerler içerisinde yerini almaktadır. Erzincan ili içerisinde %50 değerini bulmak oldukça güç görünmektedir.
EGE BÖLGESİ
Ege Bölgesi içerisinde sahil kentleri ön plana çıkmaktadır. İzmir ve Muğla illerinde %55 ve üstüne ulaşan kat karşılığı oranı ile ön plana çıkmaktadır. Merkez alanlar dışında dahi bu değerler %40 ve altına pek sarkmamaktadır. Denizli ve Afyon illerinde ise genel Anadolu kenti karakterinden pek ayrışabilmiş görünmüyor. İki kentte de %30-%50 değerleri karşılaşılabilecek alt ve üst değer aralıklarıdır.
KARADENİZ BÖLGESİ
Araştırma kapsamında en dikkat çekici yapılardan biri ise Karadeniz Bölgesi’dir. Kat karşılığı oranları merkezde %50 civarında seyrederken yamaç ve kırsalda Trabzon, Samsun ve Artvin için %25 Giresun ve Ordu için ise %30 seviyelerine kadar inebilmektedir. Artvin ise genel incelemenin en düşük ortalamasına sahip olurken merkez değeri %35 kat karşılığı oranını 1500TL/m² üstüne doğru ilerleyen sıfır konut ortalama değerine rağmen aşabilmiş görünmüyor.
SONUÇ
Genel itibariyle bir tespit yapacak olursak; İstanbul dışı Anadolu kentlerinin ortalaması merkezde %50 merkez dışı %35 aralığında değişkenlik göstermekte. Oldukça önemli marjinal alanlarda bu değerler %60 oranına kadar bazı illerde çıkabilse de, konut satış potansiyeli ve ortalama metrekare fiyatının düşük olduğu alanlarda %25 e kadar sarkabilmektedir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi önemli merkezleri yüksek yoğunluklu ana akslarında %60 değerinin üstüne birde artı para seçeneklerinin gündeme gelebildiğini belirtmekte fayda var.