I- KAMULAŞTIRMA NEDİR VE ŞARTLARI NELERDİR?
Kamulaştırma, kamu yararı kararı alınması şartıyla, özel veya tüzel kişilere ait taşınmazların bedelinin ödenmesi suretiyle kamu idareleri tarafından alınmasını ifade eder.
İdareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.
İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.
II- KAMULAŞTIRMA SÜRECİ NASIL GERÇEKLEŞİR?
Kamulaştırmayı yapacak olan yetkili kurum kamu yararı kararı alır. Bu karar ilgili onay mercii tarafından onaylanır.
Kamulaştırılacak taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne yazı yazarak taşınmazın üzerine kamulaştırma şerhi konulmasını talep edilir.
Taşınmazın değerini tespit etmek amacıyla kıymet takdir komisyonu görevlendirilir. Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel üzerinden taşınmazı pazarlıkla satın almak üzere uzlaşma komisyonu oluşturulur.
Taşınmazın maliklerine yazı yazılarak söz konusu taşınmazı pazarlıkla ya da takas usulü ile satın almak istediğini bildirilir.
Kamulaştırılacak olan taşınmazın malikinin 15 gün içinde idareye başvurması ile uzlaşma komisyonunca belirlenen bir tarihte pazarlık görüşmeleri başlar.
Pazarlık görüşmelerinde, önceden belirlenen bedelin üzerinde olmamak kaydıyla bir anlaşmaya varılırsa tutanak tutulup taraflarca imzalanır. Ardından da tapuya gidilerek malik taşınmazı kamulaştırmayı yapan kuruma devreder.
Yürütülen pazarlık görüşmeleri sonuçsuz kalır ise ‘kamulaştırma davası‘ olarak bilinen kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası söz konusu olur.
Kamulaştırma sürecinde öncelikle anlaşma yoluna gidilir. Yani ilgili kurum taşınmazın malikini ikna etmeye çalışır. Buna satın alma usulü denir. Eğer kamulaştırmayı yapacak kurum malik ile anlaşamaz ise kamulaştırma davası yoluna gidilir.
ACİL KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Acil ya da acele kamulaştırma olarak da tanımlanan bu terim son senelerde ismini sıkça duyduğumuz bir kavramdır. Acele kamulaştırma, kamulaştırma prosedürlerinin bakanlar kurulu kararı ile hızlandırıldığı bir yöntemdir. Bu uygulama sayesinde satın alma işlemi çok daha kısa sürede gerçekleşir. Kamu yararına olacak durumlarda ve aciliyet teşkil eden konularda gecikmeye fırsat vermeksizin işlemler halledilecektir. Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi de sadece Bakanlar Kurulu’na verilmiştir. Acil kamulaştırma konusunun en çok görüldüğü alan da Karayolları olmuştur. İkinci en yaygın olarak kullanıldığı alan da kentsel dönüşümdür.
III- KAMULAŞTIRMA DAVASININ SÜRECİ NASIL GERÇEKLEŞİR?
Kamulaştırma yapan idare, topladığı bilgi ve belgelerle, yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder. Mahkemeden, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hâkim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.
Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedelden az olması durumunda hâkim tarafından tespit edilen bedel, fazla olması durumunda idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedel, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, kalanı ise bedele ilişkin kararın kesinleşmesine kadar üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılmak ve kesinleşen karara göre hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.
IV- KISMEN KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Kamulaştırma işlemi, bir gayrimenkulün tamamını kapsayabileceği gibi, belli bir kısmını da kapsayabilir. Bu şekilde yapılan kamulaştırma işlemine ise “Kısmen Kamulaştırma” denilmektedir.
Şöyle ki, toplamda 10.000 metrekare büyüklüğündeki bir parselin tamamının değil örneğin 2000 metrekarelik kısmının kamulaştırılması, kısmen kamulaştırma olarak kabul edilir.
V- KISMEN KAMULAŞTIRMALARDA İZLENECEK YOL
Kısmen kamulaştırmada kamulaştırma bedelinin tespiti özellik arz etmektedir. Kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri;
a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.
b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.
c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır. Şu kadar ki, (c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz.
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, evvelce paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsıyor ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.
Kısmen kamulaştırmadan doğacak uyuşmazlıklar adli yargıda çözümlenir.
VII- KAMULAŞTIRMANIN İPTALİ VEYA MADDİ HATALARA KARŞI DÜZELTİM DAVASI AÇILMASI
Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından, Kamulaştırma Davası’nın açılması neticesinde, mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.
İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.
İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.
Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.
Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılmaması durumunda, kamulaştırma işlemi kesinleşir ve mahkemenin tespit edeceği bedel üzerinden kamulaştırma gerçekleştirilir.